경제력 있는 아파트로 눈을 돌려라

 

 

 

20대 샐러리맨 전기철 씨는 어려운 집안에서 태어나 가난의 서러움을 톡톡히 겪었다. 어린 시절부터 돈의 중요성을 뼈저리게 체험한 전 씨는 20대 중반부터 부동산투자에 관심이 많았다. 잘만 하면 단기간 내에 부자가 될 수 있는 최고의 방법이라고 생각했기 때문이다. 피눈물 나는 노력으로 종잣돈을 모은 전 씨는 서울 변두리의 다세대 주택을 시작으로 경기도의 소형 오피스텔, 서울 근교 신도시의 상가 등을 분양받았다. 부동산투자를 시작한 지 3년 만에 부동산을 3채나 사들였던 것이다.

그러나 결과적으로 전 씨의 투자는 실패로 끝났다. 살고 있는 다세대 주택 시세는 몇 년째 제자리다. 대출을 끼고 매입한 오피스텔은 경제 상황이 안 좋아지면서 임차인을 구하기가 힘들어졌다. 임차인에게 받은 월세로 은행 이자를 충당하려고 했지만 그마저도 힘든 상황이다. 분양받은 상가 역시 생각만큼 수익률이 나오고 있지 않다. 주변 상권이 자리 잡지 않아 임대를 놓아도 나가지 않고 있는 형편이다.

 

1) 부동산투자, 첫 단추가 중요하다

 

밤잠을 아껴가며 재테크에 몰두한 전 씨가 부동산투자에 실패한 이유는 간단했다. 부동산투자의 첫 단추를 잘못 끼웠던 것이다.

전 씨가 실수한 점은 두 가지였다. 첫째, 아파트를 도외시한 것이었다. 대한민국에서 아파트는 특히 편의시설, 교육여건, 교통환경 등 모든 생활 여건 면에서 주택보다 우월한 것으로 평가받는다. 전 씨가 투자했던 다세대 주택이나 오피스텔은 아파트와 경쟁이 안 된다. 둘째, 전 씨가 매입한 부동산들은 전부 변두리에 위치해 시세가 떨어지는 곳들이었다. 비싼 게 비싼 값을 한다. 싼 주택 세 채보다는 요지에 위치한 비싼 주택 한 채를 매입하는 것이 투자 실의 측면에서 더 나았을 것이다. 도시 변두리일수록 오피스텔 공실률이 높고, 상가임대가 부진할 수밖에 없다. 불황기에도 대로변의 좋은 자리들은 임차인을 잘 구하고 있다. 결국, 전 씨는 부동산 투자 입지 선정에서도 큰 잘못을 범했다.

여러분도 언젠가는 부동산에 관심을 가지게 될 것이다. 전문 투자자로 나서지 않더라도 자기가 살 집 한 채 정도는 마련해 놓아야 하기 때문이다. 그런 차원에서 전 씨의 실패를 반면교사로 삼고 최우선으로 아파트에 관심을 기울여야 한다. 50~60대 은퇴 연령이 되어 전원주택에 살면 모를까 도시 생활을 하는 젊은 층에는 아파트가 최적의 선택이다.

가치 있는 아파트를 고르는 기준은 명확하다. 주거와 투자가치를 동시에 충족할 만한 곳을 선택하는 것이 좋다. 최근까지 아파트에 투자하는 사람들은 열이면 열, 투자가치만을 따졌다. 그러나 인구가 줄어들고 주택공급률이 100%를 넘어서게 되면 집값은 떨어질 수밖에 없다. 현재 시점에서 아파트의 주거 가치는 전혀 따져보지 않고 시세차익만을 생각해 투자하는 것은 잘못된 생각이다. 살기 좋은 아파트가 결국 미래를 보장해 줄 것이다. 투자가치와 실수요를 모두 만족시킬 수 있는 아파트를 고르는 기준 7가지를 정리해 보았다.

 

① 대단지인가?

 

아파트 세대수가 많은 대단지일수록 더 좋은 평가를 받는다. 대단지아파트는 시세 상승 여력도 높으며, 팔려고 내놨을 때 거래도 잘 되는 편이다. 단지 규모가 큰 아파트가 인기를 끄는 이유는 인간이 사회적 동물이기 때문이다. 2,000~3,000세대가 모인 아파트 단지가 있다고 생각해보자. 한 세대당 최소 3명이 살고 있다고 계산해 보면 이 아파트 단지에서만 9,000명 가까운 사람이 거대한 공동체를 이루게 된다. 사람 가는데 돈과 물자가 몰리게 마련이다. 많은 사람이 모여 있는 곳에 각종 생활 편의시설과 상가, 교육시설 등이 배치되기 마련이다.

한 가지 잊지 말아야 할 것은 때로는 ‘나홀로 아파트’가 대단지에 맞먹는 투자가치를 지닐 수 있다는 점이다. 만약 나홀로 아파트 여러 채가 한곳에 모여 있다면 그 자체가 대단지 아파트가 된다. 또한 대단지 아파트 부근의 나홀로 아파트는 대단지 내부의 편의시설 이용이 가능하다. 이러한 나 홀로 아파트는 대단지의 같은 평형에 비해 평균 1억 정도 저렴한 가격에 매입할 수 있어 소액 투자자들이 관심을 가져볼 만하다.

 

② 역세권에 근접해 있는가?

 

현업에서 은퇴한 60대 이상의 노인들은 전원주택을 선호하는 경향이 강하다. 그러나 직장인들은 모든 생활이 회사 중심으로 돌아간다. 따라서 아파트를 구입할 때도 교통환경이 좋은 곳은 선택해야 한다. 이런 선택은 투자가치 측면에서도 올바른 결정이다. 특히 지하철역을 끼고 있는 아파트는 지하철역 중심으로 대형마트나 백화점 등 대형상권이 들어서기 때문에 생활 여건도 좋다. 그만큼 역세권 아파트는 시세차익 측면에서도 유리하다. 현실을 봐도 지하철 9호선 신설 역이 들어설 지역의 아파트는 1억 8,000만원 가량하던 시세가 4년 만에 3억 4,000만원으로, 두 배 가까이 뛰어오른 실례가 있다.

그렇지만 아파트에서 지하철역이 너무 가까워도 불편한 점도 있다. 대로변에 근접해 있기 때문에 소음과 공해에 시달리기 쉽다. 지하철역이 바로 옆에 붙어있는 아파트보다는 도보로 5~10분 정도 떨어진 곳을 선택하는 지혜를 발휘하자.

 

③ 교육여건은 양호한가?

 

강남 아파트값은 전국 최고 수준이다. 하지만 강남이 서울의 다른 지역이나 지방 도시에 비해 엄청 살기 좋은 곳이라는 생각은 들지 않는다. 물론 강남이 타지역에 비해 생활환경 측면에서 우월한 측면은 분명 존재한다. 그러나 서울의 다른 아파트 단지들 중에는 강남보다 훨씬 더 넓은 녹지를 갖추고 있는 곳이 꽤 있다. 또한 요즘 대형 할인마트들이 들어가지 않는 지역은 없다. 그만큼 생활편의시설 측면에서도 강남과 다른 지역은 평준화되어 있다.

그렇다면 강남 아파트값이 이렇게 높은 이유는 소위 ‘8학군 프리미엄’이라는 교육여건 때문이 아닌가 싶다. 부동산 전문가들 중에는 아파트를 고를 때 너무 많은 변수를 따지기보다는 ‘교육’이라는 한 가지 변수에만 집중해도 남는 장사라고 주장하는 이들도 있다. 아파트 주변 환경이나 교통 여건 등은 시간이 지나면서 얼마든지 변할 수 있지만 교육여건은 쉽게 변하지 않는다는 것이다. 아파트를 선택할 때 주변 교육환경은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

 

④ 브랜드가 유명한 아파트인가?

 

품질과 기능 면에서 같은 제품이라도 대중은 대기업 제품을 선호하기 마련이다. 아파트 분양시장에서도 투자자들은 대기업 브랜드를 더 좋아한다. 한 부동산 정보업체의 설문조사에 따르면 네티즌들은 삼성 래미안, 현대 힐스테이트, 대우 푸르지오, GS 자이, 대림 e-편한 세상, 현대 I’PARK, 포스코 더샵, 롯데 캐슬, 쌍용 스위트닷홈, 동부 센트레빌을 가장 좋아하는 아파트 브랜드로 꼽았다. 10개 모두 대기업에서 건설한 아파트들이다.

수도권 동시분양에서도 대형 브랜드 단지들은 실계약률이 높은 편이지만 중소 브랜드들은 미분양 되는 등 고전을 못 하고 있다. 이러한 현실을 감안할 때 같은 지역, 같은 평형이라도 브랜드 인지도가 높은 곳을 노리는 것이 현명하다.

그렇지만 아직 알려지지 않은 새 브랜드의 첫 분양 아파트에 도전해 보는 것도 괜찮다. 건설회사들 대부분은 새 브랜드 아파트를 내놓을 때 아파트 입지에서부터 내부 마감재, 조명 등에 상당한 공을 들인다. 최근 새 브랜드들은 중견건설업체 위주로 나오고 있다. EG건설의 ‘더 원’, 성원산업개발의 ‘르씨엘’, 반도건설의 ‘유보라’ 등이 요즘 새롭게 선보이고 있는 아파트 브랜드들이다. 한가지 조심할 점은 일부 건설사들이 새 브랜드 홍보에 들어간 비용을 분양가에 포함시키는 경우가 많다는 것이다. 따라서 새 브랜드 아파트의 분양가가 인근 시세에 비해 적당한지도 반드시 비교해 봐야 한다.

 

⑤ 녹지공간은 넓은가?

 

요즘 신규 분양하는 아파트들을 보면 전체 단지 규모에서 녹지 비율이 얼마나 높은지를 대대적으로 선전하고 있다. 국민소득이 높아지고 건강에 대한 관심이 높아질수록 주택 주변의 자연환경은 집값을 결정하는 중요한 요인이 되고 있다. 이 같은 측면에서 동 간격이 넓고, 동마다 화단이 설치되어 있으며, 나무들이 많은 아파트를 골라야 한다. 반대로 단지 규모가 너무 큰 아파트는 피해야 한다. 입주민이 지나치게 많으면 1인당 녹지 비율이 줄어들기 때문이다.

 

⑥ 조망권은 어떠한가?

 

서울 송파구나 강서구의 일부 아파트들은 강남 못지않은 시세를 자랑한다. 주변 자연환경이나 조망권 때문이다. 특히 한강조망권의 가치는 갈수록 높아지고 있다. 한 통계조사에 따르면 같은 아파트라도 한강을 볼 수 있는 로열층과 비로열층의 가격 차이가 많게는 3~4억 원까지 벌어진다고 한다. 흥미로운 점은 처음에는 이 정도로 심하게 가격 차이가 나지 않았다는 사실이다. 즉, 조망권이 좋은 곳은 그렇지 않은 곳에 비해 시간이 갈수록 더 높은 가치를 인정받는다는 것이다. 주변 조망권은 앞으로 아파트를 선택하는 데 가장 중요한 요인이 될 것임이 틀림없다.

 

⑦ 아파트 주차장은 넉넉한가?

 

차를 가지고 다니는 사람들이 많아지면서 주차 공간도 아파트 선택의 중요한 판단기준이 되고 있다. 아파트를 구입할 때에는 아파트의 전체 주차 공간은 넓은지, 1대당 주차 공간은 넉넉한지, 주차장 구조가 차로 들락날락거리기에 편한지 등을 잘 살펴야 한다. 아파트 입주민 차량과 함께 외부 손님 차량도 들어와야 한다는 점도 고려해야 한다. 그런 점에서 아파트 가구 수에 비해 주차대수가 1.5배 정도 여유가 있는 곳이 좋다.