종자돈을 마련해 주는 금융 재테크Ⅳ

 

 

 

1.청약통장, 무조건 빨리 만들어라

 

20대 직장인 손성호씨는 며칠 전 후배가 판교 신도시의 민영 주택에 당첨되었다는 소식을 듣고 놀랐다. 집을 사기에는 너무 어리다고 생각한 후배가 강남에 버금간다는 판교 신도시 입성에 성공했다는 사실이 신기하기만 했다. 그러나 후배의 이야기를 들어보니 어쩌면 당연한 결과라는 생각이 들었다. 이미 오래전부터 후배는 부모님의 컨설팅을 받아 재개발 지분에도 투자하는 등 부동산투자에 많은 공을 들여왔던 것이다. 후배의 부동산 재테크 중에서 가장 핵심은 대학교 3학년 때부터 청약통장에 가입해 놓았다는 점이다. 청약예금에 일찍 가입했기 때문에 25살밖에 안 된 나이에도 아파트 청약자격을 얻을 수 있었던 것이다. 손씨는 후배를 보면서 자신은 왜 진작 청약통장에 가입하지 않았을까, 라고 크게 후회했다.

 

1) 청약통장, 서두를수록 좋다.

 

손씨의 사례에서 알 수 있듯이 청약통장은 사회초년생들의 최우선으로 갖추어야 할 재테크 수단이다. 물론 20대에는 몇 억을 호가하는 아파트를 마련할 자금이 턱없이 부족하다. 하지만 세상일이란 것은 모른다. 미리 준비해 놓는다고 해서 손해볼 것이 없다. 내 집 마련 자금이 있어도 청약자격이 안 되는 20대와 비록 돈은 부족하지만 청약자격을 갖춘 20대 중에 누가 더 유리한 고지에 있을까? 바로 후자다. 전자는 아예 기회를 붙잡을 수 없는 사람이지만 후자는 주택 당첨만 된다면 은행 대출을 받아서 기회를 살릴 수 있는 사람이다. 따라서 20대들은 청약통장별 특징을 잘 공부하고 자신에게 맞는 통장에 빨리 가입할 필요가 있다.

먼저 주택청약제도 개념부터 확실히 아는 것이 순서다. 주택청약제도는 일정한 자격을 갖춘 가입자에게 아파트 청약기회를 주는 일종의 ‘입주자격’ 제도다. 청약통장은 1977년 8월 ‘주택공급에 관한 규칙’이 만들어지면서 대중에게 처음 선을 보였다. 아파트 청약자격은 청약통장 가입 후 일정 기간이 지나면 얻을 수 있다.

 

2) 아파트의 종류를 결정하는 청약통장 3가지

 

청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 세 가지다. 어떤 청약통장에 가입했느냐에 따라 가입자가 도전할 수 있는 아파트가 달라진다. 아파트 종류는 국민주택, 민영주택, 민간건설 중형국민주택으로 구분할 수 있다. ‘국민주택’은 국민주택기금을 지원받아 국가나 지방자치단체 또는 대한주택공사에서 건설하는 전용면적 85㎡ 이하, 평수로 따졌을 때는 25.7평 이하가 되는 주택이다. 전용면적으로 따졌을 때 25평쯤 되니까 실제 분양평수로는 32~34평정도가 된다. 국민주택은 쉽게 말해 서민들을 위한 주공아파트를 의미한다. 이와 달리 ‘민영주택’은 별도의 기금 지원 없이 민간건설업자가 짓는 주택으로 일정한 면적 제한이 없다.

민영주택은 아파트를 생각할 때 흔히 떠올리는 ‘삼성 래미안’이나 ‘대림 e-편한세상’ 같은 민간 브랜드 아파트가 해당된다. 주공아파트보다는 아무래도 더 높은 투자가치를 인정받는다. 마지막으로 ‘민간건설 중형국민주택’은 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적 60㎡(약18평)초과 85㎡(약 25.7평)이하의 주택을 말한다. 민간건설 중형국민주택은 임대 후 분양전환하는 아파트가 많다는 사실을 알아두면 이해가 빠르다.

앞에서 말했듯이 청약통장은 어떤 통장을 가지고 있느냐에 따라 청약 할 수 있는 아파트의 종류가 모두 다르다. 청약저축으로는 국민주택에 도전할 수 있다. 민영주택은 청약부금과 청약예금으로 모두 도전할 수있다. 하지만 전용면적 85㎡ 이하는 청약부금과 청약예금으로 무두 청약할 수 있지만 전용면적 85㎡ 이상은 청약예금으로만 청약할 수 있다는 사실을 헷갈리지 말아야 한다. 한편, 민간건설 중형국민주택은 청약저축, 청약부금, 청약예금 어느 통장이라도 청약이 가능하다.

 

3) 각 통장별로 가입자격이 다르다

 

청약통장은 각 통장별로 가입자격과 특징이 다르다. 간단하게 설명하면 청약저축은 ‘무주택 세대주’여야만 가입 할 수 있다. 청약부금과 예금은 세대주가 아니어도 가입이 가능하다. 청약예금은 일시불로 예금하고 2년 뒤 1순위가 된다는 점에서 다르다. 여기서 말하는 ‘순위’에 따라 아파트 분양 신청자들은 당첨 확률이 달라진다. 순위가 높을수록 내 집 마련 기회가 많아지는 것이다.

좀더 구체적으로 각 통장별 특징을 살펴보자. 청약저축은 무주택세대주만 가입할 수 있고 가입도 국민은행, 우리은행, 농협에서만 가능하다. 매달 2만원부터 10만원까지 2년동안 24회 납입하면 1순위가 된다. 청약저축은 1순위 자격을 얻으려면 불입금액이 얼마 이상이 되어야 한다는 전제조건은 없다. 하지만 같은 1순위에서도 납부액과 납부횟수가 많은 사람일수록 우선순위가 된다.

청약부금은 만 20세 이상 개인이면 누구나 제한 없이 어느 은행에서나 가입이 가능하다. 청약저축과 똑같이 2년간 일정액을 납입하면 된다. 하지만 청약부금은 지역별 청약예치금에 맞추어 입금해야 한다. 서울ㆍ부산은 예치금이 300만원이고 기타 광역시는 250만원, 기타 시ㆍ군은 200만원이다. 예치금 납입 방법은 두가지가 있다. 가입할 때 정한 일정 금액을 매달 납입하는 정액적립식과 매월 5만원에서 50만원까지 자유롭게 입금하는 자유적립식이 있다. 예치금액만큼 입금하면 2년 후에 1순위가 된다. 청약부금도 1순위 자격자가 많기 때문에 저축액이 클수록 더 유리한 위치에 서게 된다.

청약예금은 20세 이상의 개인 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주로서 1인 1계좌까지 가입이 가능하다. 지역별로 일정금액을 예치한 후 2년이 지나면 1순위가 된다. 청약예금은 2백만원에서 1천5백만원 정도 되는 지역별, 평형별 예치금액을 한 번에 예치하고 일정기간이 경과한 후, 국민주택기금 지원 없이 민간 사업자가 건설하는 민영주택이나 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등 지방공사가 건설하는 전용면적 85㎡(25.7평) 초과 주택에 청약할 수 있는 예금이다. 서울,부산 가입자는 300만원, 600만원, 1000만원, 1500만원 예치기준에 따라 청약아파트의 규모가 달라진다. 서울,부산을 제외한 기타 광역시 및 시ㆍ군은 더 적은 금액으로 동일한 크기의 아파트에 청약할 수 있다. 계약기간은 1년으로, 계약기간 만료시 매 1년 단위로 자동 재예치된다. 청약예금은 가입자가 자신이 청약할 수 있는 평형을 청약예금의 금액을 조정해 바꿀 수 있다.

청약통장을 선택할 때 가장 중요한 기준은 본인의 경제사정과 목표로 하는 주택의 형태다. 일정한 목돈을 한꺼번에 통장에 불입할 수 있고 중대형 아파트를 지향한다면 청약예금 통장이 좋은 선택이 될수 있다. 그렇지 못할 경우에는 청약저축이나 청약부금으로라도 우선 가입하는 것이 중요하다. 청약저축이나 청약부금을 통해 1순위 자격인 예치금액 300만원, 기간 2년 이상의 요건을 충족하면 곧바고 청약예금으로 전환하여 청약평형의 제한에서 자유로워지는 것이 유리하기 때문이다.

 

4) 돈 없는 20대들의 유일한 내 집 마련 대안

 

돈 벌어서 그냥 자기 집을 사면 되지 왜 청약통장에 이토록 집중해야 할까? 필자의 친구 중에도 서울 근교 신도시의 주택을 매입해 잘 살고 있는 이들이 물론 있다. 하지만 청약통장은 20대 무주택자들이 집을 마련하기 위한 가장 좋은 수단이다. 청약통장은 20대가 소위 ‘가격대비성능’이 뛰어난 택지개발지역 주택을 마련하는 것을 가능하게 해 준다. 택지개발지구는 정부가 무주택자들을 위해 정책적으로 개발하는 곳들로 교육, 교통여건, 자연환경, 편의시설 등 생활환경이 뛰어나다. 청약제도가 없다면 여유자금이 부족한 20대들이 이런 곳에 집을 장만하기란 거의 불가능하다.

20대들이 청약통장을 더욱 적극적으로 활용해야 하는 까닭은 아파트분양가가 점차 낮아질 가능성이 크기 때문이다. 정부는 건설회사들이 주택분양에서 폭리를 취하는 것을 막기 위해 원가연동제와 채권입찰제를 적용해 강력한 규제를 가하고 있다. ‘원가연동제’는 주택의 분양가격을 원가 수준에 맞게 연동해서 책정하는 것을 말한다. 이 제도가 시행되면 분양가를 낮추는 효과가 있어 건설업체가 가져가는 이윤은 줄어드는 대신, 실수요자들은 싼값에 주택을 마련할 수 있는 기회를 얻을수 있다. 한편, ‘채권입찰제’는 전용면적 25.7평 초과 아파트를 지을수 있는 택지를 분양 할 때 적용되는 제도다. 정부가 발행한 채권(국민주택채권)의 매입가격을 많이 써내는 건설업체에 아파트 용지를 공급해 준다. 채권입찰제가 적용되면 중대형 아파트의 분양가가 올라갈 확률이 크다. 정부가 채권입찰제를 도입하려는 이유는 중대형 아파트 건설로 건설업체들이 얻는 과도한 개발이익을 회수해 임대아파트 등 서민용 주택건설에 투입하기 위해서다. 결과적으로 볼 때 원가연동제와 채권입찰제가 적용되면 돈 없는 20대 투자자들이 보다 싼 가격에 중소형 아파트를 분양 받을 수 있는 길이 열리게 되는 것이다. 이러한 정책적 혜택을 다 받으려면 가급적 젊을 때 청약통장에 가입해 자신의 청약자격을 1순위로 만들어 놓아야 한다.

20대 투자자들이 청약통장에 공을 들여야 하는 또 하나의 이유는 동시분양제의 폐지다. 과거에는 한날한시에 한 곳의 주택에만 청약이 가능했지만 현재 모든 아파트 단지는 단지별로 개별 분양이 이루어지고 있다. 관심 있는 아파트 단지가 여러 곳 있다면 모두 청약해 볼 수 있는 기회가 열리게 된 것이다.

여기서 조심할 점은 가장 먼저 당첨된 것이 유효하다는 사실이다. 당첨자 발표일이 빠른 아파트에 당첨되면 그 이후 발표된 다른 아파트에는 당첨자로 선정될 수 없기 때문이다. 내가 가장 원하는 아파트에 먼저 청약하는 것이 올바른 순서다.