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목차
말도 많고 탈도 많던 판교 신도시 청약이 마감되었다. 판교와 같이 인기 있는 신도시에는 당첨되는 것보다 떨어지는 것이 오히려 정상이다. 청약경쟁률이 몇백 대 일은 기본이다.
뻔히 떨어질 줄을 알면서 왜 사람들은 신도시에 들어가려고 안달일까? 쉽게 생각하면 된다. 신도시가 살기 좋기 때문이다. 신도시는 정부에서 정책적으로 개발하는 일종의 계획도시이다. 정부는 서울의 인구도 분산시키고, 집 없는 무주택자들이 비교적 저렴한 비용으로 집을 마련할 수 있도록 신도시를 건설한다. 정부에서 작정하고 국민들을 위해 건설하는 곳인데 허술하게 짓지는 않는다. 신도시는 입지나 주변 생활ㆍ교통 여건 등에서 다른 지역에 비해 월등히 좋을 수밖에 없다. 집을 하나 장만하려고 한다면 신도시는 빼놓지 말고 관심을 가져야 할 곳이다.
1) 신도시 집값 상승률, 전부 달랐다.
신도시는 택지개발법에 의해 개발되는 택지지구로 보통 1백만 평 이상은 신도시, 그 미만은 택지개발지구로 부르고 있다. 도시 근교의 중소규모 택지개발지구는 미니 신도시라고 부르기도 한다. 미니 신도시는 중앙정부가 아니라 지방자치단체가 주로 개발하는 도시로 대규모 신도시에 비해서는 생활 여건이 약간 떨어진다. 대부분 ‘~지구’라고 불리며 용인의 죽전ㆍ수지지구, 수원의 영통지구, 파주의 교하지구, 구리의 인창지구, 남양주의 마석지구 등이 대표적인 미니 신도시다.
우리나라에 신도시라는 개념이 최초로 도입된 것은 1960년대 울산 신시가지 개발이 계기가 되었다. 그 이후로 경제성장이 가속화됨에 따라 서울 강남 신시가지, 과천과 반월 신도시 등이 신도시로 개발되어 왔다. 1990년대 들어 분당을 비롯한 5개 지역 등이 1기 신도시로 지정되어 개발되면서 신도시는 부동산투자의 핵으로 떠오르게 된다.
그 후 1기 신도시에 속한 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시는 운명이 엇갈렸다. 5개 신도시의 발전과정에서 차이가 나는 점은 집값 상승세다. 한 부동산 정보업체가 2000년부터 2005년 5월 25일까지 1기 신도시 5곳의 아파트 평당 평균 매매가 상승률을 보니 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 순으로 매매가가 높은 곳으로 나타났다. ‘천국 아래 분당’이라는 유행어를 퍼뜨린 분당 신도시는 125%의 상승률을 기록하면서 평당 1,449만 원으로 집값이 가장 많이 올랐다. 평촌은 분당 다음으로 집값이 많이 올랐는데 같은 기간 동안 집값 상승률이 59%, 평당 840만 원으로 나타났다. 하지만 1기 신도시 중에서 가장 주목을 받았던 일산은 평당 515만원에서 789만 원으로 53%밖에 안 올라 적어도 투자 측면에서는 실패한 신도시로 평가받았다.
이 부분에서 주목해야 할 것이 있다. 왜 같은 신도시인데 어디는 집값이 몇 배로 오르고, 어디는 제자리를 맴도는 것일까? 여러 가지 이유가 있겠지만 ‘강남 접근성’이 중요한 이유 중 하나가 아닐까 생각된다. 우리나라는 아직도 여전히 중앙집권적인 성향이 강한 나라다. 정부에서 지방 분권을 외치며 공공기관을 이전하고 행정도시를 만드는 등 여러 노력을 기울이고 있지만 서울로 향하는 사람들의 발길을 잡기에는 아직 역부족이다. 그렇게 본다면 서울, 그것도 서울의 새로운 중심이 된 강남과 교통이 원활한 도시일수록 집값 상승효과가 크다. 생활 편의시설이나 녹지, 학군 등 많은 측면에서 분당을 능가하는 일산이 분당에 비해 집값 상승세가 뒤지는 이유는 분당보다 서울 진입이 훨씬 어렵기 때문이 아닐까 생각된다. 이렇게 본다면 앞으로 신도시 입성을 꿈꾸는 20대 투자자들의 투자전략은 분명해진다. 되도록 서울과의 교통이 원활한 지역에 투자하는 것이 최상의 선택이 될 수 있다.
이처럼 1기 신도시들 간의 명암은 이미 엇갈렸다. 중요한 것은 지나간 과거가 아니라 앞으로의 문제다. 이제 관심을 ‘2기 신도시’로 돌려야 한다. 2기 신도시로는 판교를 포함해 김포, 파주, 화성, 동탄, 양주, 옥정, 수원 이의지구 등이 있다. 또 최근 분양 중이거나 조만간 선보일 신규아파트들은 모두 2기 신도시에 속해 있다. 2기 신도시에서도 ‘강남 접근성’을 기준으로 실수요와 투자가치, 두 가지를 판단하는 것이 옳지 않을까 한다.
이 중에서 판교와 화성 신도시는 서울 강남의 주택 수요를 대체하기 위해 조성되는 곳이다. 정부는 이들 6개 신도시에 대해 서울 등 주변 지역과의 교통체계 구축과 더불어 1기 신도시에 비해 쾌적한 생활환경 조성에도 많은 신경을 쓰고 있다. 최근 판교 신도시 분양이 폭발적인 인기를 끌었던 이유는 서울과의 교통 편의성에서 가장 앞서며 주거환경 측면에서도 상당한 장점을 안고 있기 때문이었다. 그만큼 2기 신도시는 1기 신도시에 비해 특히 ‘자연 친화적 주거환경’이 투자의 성패를 좌우하는 중요한 요소가 되고 있다. 실제로 2기 신도시는 과거 신도시에 비해 인구밀도는 낮추고, 녹지 비율은 크게 높이는 등 쾌적한 주거환경에 초점을 두고 개발되고 있다. 또, 1기 신도시와 달리 대부분 컴퓨터, 휴대전화, 자동차 내비게이터 등 네트워크화된 첨단 정보통신망을 갖춘 미래형 도시로 개발되고 있다.
2) 2기 신도시, 총집합
각자의 자금 계획과 미래 비전에 따라 후회 없는 선택을 하기 위해서는 2기 신도시들의 개발상황과 구체적인 분양 일정들을 살펴볼 필요가 있다.
① 판교 신도시
판교 신도시는 2기 신도시 중에서 가장 주목을 받는 곳이다. 판교 신도시는 성남시 수정구와 분당구 판교동 일대에 조성되고 있는데, 면적은 약 282만 평으로 주택 29,400호에 대략 89,000명이 입주할 예정이다. 판교 신도시는 올해 3월과 8월 등에 걸쳐 총 2만 9,400여 가구가 분양될 예정이다. 판교 신도시는 ‘판교 로또’로 불릴 정도로 투자자들의 주목을 받았다. 서울 강남과 인접해 분당을 능가하는 교통 여건과 생활환경을 갖추고 있어 이렇게 나타난 결과이다. 특히 판교는 평균 녹지율이 35%로, 각각 27%와 24%인 분당과 일산보다 뛰어난 주거환경을 갖추고 있다. 운중천과 금토천 등이 도시를 가로지르고 있고 북쪽에는 청계산, 남쪽으로는 광교산 등 뛰어난 자연환경을 배후로 하고 있기에 친환경적인 고급 주거지역으로도 주목을 받고 있다.
② 화성 동탄지구
동탄 신도시는 경기 화성시 태안읍과 동탄면 일대에 조성되고 있다. 총면적 273만 평에 인구 12만 명을 수용할 예정이다. 1ha당 인구밀도를 135명, 공원 녹지율을 24.3%로 계획해 놓고 있어 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 동탄 신도시는 서울에서 40km 떨어진 곳에 위치해 있다. 하지만 서울을 포함한 수도권과의 교통 문제는 크게 걱정할 필요가 없을 것 같다. 입주 시점에 맞춰 국도 4개선, 지방도 13개 노선 등이 연결될 예정으로, 교통의 요지가 될 전망이다. 또한 특수 목적고와 자립형 사립고등 초ㆍ중ㆍ고교 31곳이 들어설 예정이어서 교육여건도 다른 신도시에 뒤지지 않는다.
③ 수원 광교 신도시
수원 광교 신도시는 얼마 전까지만 해도 “이의 신도시”라고 불렸던 곳이다. 경기도 수원시 영통구 이의동, 원천동, 팔달구 우만동, 용인 수지구 상현동과 기흥읍 영덕리 일대에 2010년 12월까지 2만 가구가 조성되고 주민 6만여 명이 입주할 계획이다. 광교 신도시의 녹지율은 45.5%로 같은 2기 신도시인 판교 35%, 김포 28%에 비해 주거환경이 더 쾌적하게 조성될 예정이다.
광교 신도시는 인구밀도가 ha당 53명으로 ha당 98명인 판교의 절반 수준이다. 또한 광교 신도시에는 90만 평 규모의 대형 유원지와 23만 평 규모의 연구개발단지가 들어선다. 333만 평 규모의 광교 신도시는 2009년경부터 입주가 시작될 예정이며 최초 분양은 2007년 말경으로 예정되어 있다.
④ 김포 신도시
김포 신도시는 장기지구와 양촌지구로 나뉘어 개발이 진행되고 있다. 원래 155만 평이던 개발 규모를 358만 평으로 대폭 확대해 짓게 되는 김포 신도시는 총 5만 3,000여 가구가 들어설 예정인데, 이 중에서 4만 5,000가구가 아파트로 지어진다. 김포 신도시에는 인근의 양촌 지방산업단지, 파주 LCD단지 등과 연계되어 도시지원ㆍ업무ㆍ연구ㆍ지식기반 중심의 자족 기능 시설 용지가 들어설 예정이다. 또한 철새생태공원과 강변 탐방로 등이 건설되어 입주민들이 생태체험도 할 수 있게 만들 예정이다. 교통 문제를 해결하기 위해 지하철 9호선과 신도시를 연결하는 경전철과 올림픽대로와 연결되는 고속화도로 등이 건설될 예정이다.
⑤ 파주 신도시
파주 운정지구는 서울 서북쪽 25km 지점에 위치해 있다. 판교 신도시와 거의 비슷한 총 2백 85만 평의 대지에 약 4만 4,000가구가 들어설 계획이다. 부근에 LG필립스 LCD 공장이 있어 자족도시로써의 역할을 충분히 다할 전망이다. 2008년 말경 경의선 복선 전철과 제 2자 유로 연결도로가 모두 개발 완료된 후 입주가 시작될 예정이다. 하지만 2기 신도시 중 인구밀도가 가장 높은 것이 흠이다.
⑥ 양주 옥정지구
현재 양주 옥정지구의 개발 면적은 184만 평이다. 주변에 45만 평 규모의 고읍지구와 인접, 대단위 아파트가 들어서게 되는데, 앞으로 수도 북부지역의 핵심 주거단지로 부상할 가능성이 높다. 2006년에는 의정부-동두천간 3번 국도 우회도로, 복선 전철화가 진행 중인 경원선이, 그리고 2009년엔 서울-포천 간 고속도로 등이 잇달아 개통될 예정이다.
3) 20대에게 만만치 않은 신도시 입성
2기 신도시는 1기 신도시에 비해 평균적으로 녹지율이 높고, 생태공원, 인공호수 등 각종 공원과 자립형 사립고, 특수목적고 등의 교육시설, 각종 연구ㆍ산업시설, 신도시와 서울을 연결하는 광역전철과 도로망 등이 도입된다. 한마디로 과거 신도시에 비해 더욱 살기 좋은 곳을 만들기 위해 정부와 건설업체가 힘을 쏟고 있다는 이야기다. 또한 대부분의 신도시에는 원가연동제가 적용되어 돈 없는 서민들이 보다 유리한 조건으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 열릴 예정이다.
솔직히 20대 투자자들이 신도시에 집을 마련하는 것은 만만치 않은 문제다. 정부가 만 35세 이상의 무주택자, 그중에서도 결혼을 해서 부양가족이 있는 사람들에게 신도시 당첨의 기회를 더 많이 주고 있기 때문이다. 원가연동제가 적용되는 신도시의 전용면적 25.7평 이하 아파트의 경우 전체 물량의 75%를 무주택자에게 배정하고 있다. 이 중 40%는 만 40세 이상 무주택자, 35%는 만 35세 이상 무주택자에게 분양한다.
정부는 앞으로 이러한 무주택자에게 더 많은 당첨 기회가 돌아가도록 할 예정이다. 택지개발지구 내 아파트 분양을 현행 추첨제 방식에서 세대주 연령과 가족 수, 무주택 기간 등에 가중치를 두는 가산점제로 바꿔 분양하게 된다. 20대들은 일단 나이에서부터 불리하다는 결론이다.
또한 신도시에서 분양되는 아파트들은 원가연동제를 적용하더라도 상당히 비싸다. 판교 신도시의 경우 전용면적 25.7평 이하 주택의 분양가가 평당 1,100만 원 정도에 이른다. 실평수 33평짜리 아파트라면 자그마치 3억 6,300만 원 정도 되는 거액이다. 몇 년에 걸쳐 나눠 내고 대출을 받는다 해도 20대가 그 정도 자금을 동원하기란 쉽지 않다. 그만큼 신도시 입성은 자신의 능력에 맞는 자금계획에 따라 치밀하게 추진되어야 한다. 당첨 후 돈이 없다면 도로 팔면 될 것 같지만 투기 확산을 막기 위해 살펴야 할 대목이다. 예를 들자면 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양 승인을 언제 했느냐에 따라 전매금지 기간이 각각 3년에서 5년, 5년에서 10년으로 연장되었다. 판교 신도시의 경우 지난 3월 말 분양된 전용면적 25.7평 이하의 주택은 전매금지 기간 10년에 걸려 있다. 실수요가 아닌 시세차익을 노린 투자 목적으로 섣불리 들어갔다가는 큰코를 다칠 수 있다. 게다가 한 번 당첨되면 그 이후 5년에서 10년 동안 재당첨이 제한된다.
4) 신도시 이외의 대안을 마련하라
신도시 투자는 친구 따라 강남 가는 식으로 가볍게 선택해서는 안 될 문제이며, 무엇보다 신도시에 당첨되는 것이 본인에게 정말 유리한 것인지 차분하게 따져볼 필요가 있다.
만약 투자 목적이 아니라 정말 살 집을 구하는 실수요자라면 꼭 신도시 분양 아파트만 고집할 필요는 없다. 당첨 확률에서도 그렇고 과도한 집값을 감당하기 힘들다면 다른 대안도 고려해 봐야 한다. 그런 측면에서 많은 전문가들은 재건축이나 재개발 지역 쪽으로 눈을 돌리라고 말한다. 조합원 수가 적은 재개발 예정지의 다세대 주택 등은 1억 내외의 자금으로 매입할 수 있고, 나중에 이런 곳에 아파트가 들어서게 되면 살 집도 생기며, 일정한 시세차익도 기대할 수 있다. 수도권 여러 지역과 서울 강북 뉴타운 등이 이 같은 재개발 지역에 속한다. 신도시에 도전할 때는 이러한 다양한 변수들은 모두 검토해 보고 최상의 판단을 내려야 한다.
말도 많고 탈도 많던 판교 신도시 청약이 마감되었다. 판교와 같이 인기 있는 신도시에는 당첨되는 것보다 떨어지는 것이 오히려 정상이다. 청약경쟁률이 몇백 대 일은 기본이다.
뻔히 떨어질 줄을 알면서 왜 사람들은 신도시에 들어가려고 안달일까? 쉽게 생각하면 된다. 신도시가 살기 좋기 때문이다. 신도시는 정부에서 정책적으로 개발하는 일종의 계획도시이다. 정부는 서울의 인구도 분산시키고, 집 없는 무주택자들이 비교적 저렴한 비용으로 집을 마련할 수 있도록 신도시를 건설한다. 정부에서 작정하고 국민들을 위해 건설하는 곳인데 허술하게 짓지는 않는다. 신도시는 입지나 주변 생활ㆍ교통 여건 등에서 다른 지역에 비해 월등히 좋을 수밖에 없다. 집을 하나 장만하려고 한다면 신도시는 빼놓지 말고 관심을 가져야 할 곳이다.
1) 신도시 집값 상승률, 전부 달랐다.
신도시는 택지개발법에 의해 개발되는 택지지구로 보통 1백만 평 이상은 신도시, 그 미만은 택지개발지구로 부르고 있다. 도시 근교의 중소규모 택지개발지구는 미니 신도시라고 부르기도 한다. 미니 신도시는 중앙정부가 아니라 지방자치단체가 주로 개발하는 도시로 대규모 신도시에 비해서는 생활 여건이 약간 떨어진다. 대부분 ‘~지구’라고 불리며 용인의 죽전ㆍ수지지구, 수원의 영통지구, 파주의 교하지구, 구리의 인창지구, 남양주의 마석지구 등이 대표적인 미니 신도시다.
우리나라에 신도시라는 개념이 최초로 도입된 것은 1960년대 울산 신시가지 개발이 계기가 되었다. 그 이후로 경제성장이 가속화됨에 따라 서울 강남 신시가지, 과천과 반월 신도시 등이 신도시로 개발되어 왔다. 1990년대 들어 분당을 비롯한 5개 지역 등이 1기 신도시로 지정되어 개발되면서 신도시는 부동산투자의 핵으로 떠오르게 된다.
그 후 1기 신도시에 속한 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시는 운명이 엇갈렸다. 5개 신도시의 발전과정에서 차이가 나는 점은 집값 상승세다. 한 부동산 정보업체가 2000년부터 2005년 5월 25일까지 1기 신도시 5곳의 아파트 평당 평균 매매가 상승률을 보니 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 순으로 매매가가 높은 곳으로 나타났다. ‘천국 아래 분당’이라는 유행어를 퍼뜨린 분당 신도시는 125%의 상승률을 기록하면서 평당 1,449만 원으로 집값이 가장 많이 올랐다. 평촌은 분당 다음으로 집값이 많이 올랐는데 같은 기간 동안 집값 상승률이 59%, 평당 840만 원으로 나타났다. 하지만 1기 신도시 중에서 가장 주목을 받았던 일산은 평당 515만원에서 789만 원으로 53%밖에 안 올라 적어도 투자 측면에서는 실패한 신도시로 평가받았다.
이 부분에서 주목해야 할 것이 있다. 왜 같은 신도시인데 어디는 집값이 몇 배로 오르고, 어디는 제자리를 맴도는 것일까? 여러 가지 이유가 있겠지만 ‘강남 접근성’이 중요한 이유 중 하나가 아닐까 생각된다. 우리나라는 아직도 여전히 중앙집권적인 성향이 강한 나라다. 정부에서 지방 분권을 외치며 공공기관을 이전하고 행정도시를 만드는 등 여러 노력을 기울이고 있지만 서울로 향하는 사람들의 발길을 잡기에는 아직 역부족이다. 그렇게 본다면 서울, 그것도 서울의 새로운 중심이 된 강남과 교통이 원활한 도시일수록 집값 상승효과가 크다. 생활 편의시설이나 녹지, 학군 등 많은 측면에서 분당을 능가하는 일산이 분당에 비해 집값 상승세가 뒤지는 이유는 분당보다 서울 진입이 훨씬 어렵기 때문이 아닐까 생각된다. 이렇게 본다면 앞으로 신도시 입성을 꿈꾸는 20대 투자자들의 투자전략은 분명해진다. 되도록 서울과의 교통이 원활한 지역에 투자하는 것이 최상의 선택이 될 수 있다.
이처럼 1기 신도시들 간의 명암은 이미 엇갈렸다. 중요한 것은 지나간 과거가 아니라 앞으로의 문제다. 이제 관심을 ‘2기 신도시’로 돌려야 한다. 2기 신도시로는 판교를 포함해 김포, 파주, 화성, 동탄, 양주, 옥정, 수원 이의지구 등이 있다. 또 최근 분양 중이거나 조만간 선보일 신규아파트들은 모두 2기 신도시에 속해 있다. 2기 신도시에서도 ‘강남 접근성’을 기준으로 실수요와 투자가치, 두 가지를 판단하는 것이 옳지 않을까 한다.
이 중에서 판교와 화성 신도시는 서울 강남의 주택 수요를 대체하기 위해 조성되는 곳이다. 정부는 이들 6개 신도시에 대해 서울 등 주변 지역과의 교통체계 구축과 더불어 1기 신도시에 비해 쾌적한 생활환경 조성에도 많은 신경을 쓰고 있다. 최근 판교 신도시 분양이 폭발적인 인기를 끌었던 이유는 서울과의 교통 편의성에서 가장 앞서며 주거환경 측면에서도 상당한 장점을 안고 있기 때문이었다. 그만큼 2기 신도시는 1기 신도시에 비해 특히 ‘자연 친화적 주거환경’이 투자의 성패를 좌우하는 중요한 요소가 되고 있다. 실제로 2기 신도시는 과거 신도시에 비해 인구밀도는 낮추고, 녹지 비율은 크게 높이는 등 쾌적한 주거환경에 초점을 두고 개발되고 있다. 또, 1기 신도시와 달리 대부분 컴퓨터, 휴대전화, 자동차 내비게이터 등 네트워크화된 첨단 정보통신망을 갖춘 미래형 도시로 개발되고 있다.
2) 2기 신도시, 총집합
각자의 자금 계획과 미래 비전에 따라 후회 없는 선택을 하기 위해서는 2기 신도시들의 개발상황과 구체적인 분양 일정들을 살펴볼 필요가 있다.
① 판교 신도시
판교 신도시는 2기 신도시 중에서 가장 주목을 받는 곳이다. 판교 신도시는 성남시 수정구와 분당구 판교동 일대에 조성되고 있는데, 면적은 약 282만 평으로 주택 29,400호에 대략 89,000명이 입주할 예정이다. 판교 신도시는 올해 3월과 8월 등에 걸쳐 총 2만 9,400여 가구가 분양될 예정이다. 판교 신도시는 ‘판교 로또’로 불릴 정도로 투자자들의 주목을 받았다. 서울 강남과 인접해 분당을 능가하는 교통 여건과 생활환경을 갖추고 있어 이렇게 나타난 결과이다. 특히 판교는 평균 녹지율이 35%로, 각각 27%와 24%인 분당과 일산보다 뛰어난 주거환경을 갖추고 있다. 운중천과 금토천 등이 도시를 가로지르고 있고 북쪽에는 청계산, 남쪽으로는 광교산 등 뛰어난 자연환경을 배후로 하고 있기에 친환경적인 고급 주거지역으로도 주목을 받고 있다.
② 화성 동탄지구
동탄 신도시는 경기 화성시 태안읍과 동탄면 일대에 조성되고 있다. 총면적 273만 평에 인구 12만 명을 수용할 예정이다. 1ha당 인구밀도를 135명, 공원 녹지율을 24.3%로 계획해 놓고 있어 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 동탄 신도시는 서울에서 40km 떨어진 곳에 위치해 있다. 하지만 서울을 포함한 수도권과의 교통 문제는 크게 걱정할 필요가 없을 것 같다. 입주 시점에 맞춰 국도 4개선, 지방도 13개 노선 등이 연결될 예정으로, 교통의 요지가 될 전망이다. 또한 특수 목적고와 자립형 사립고등 초ㆍ중ㆍ고교 31곳이 들어설 예정이어서 교육여건도 다른 신도시에 뒤지지 않는다.
③ 수원 광교 신도시
수원 광교 신도시는 얼마 전까지만 해도 “이의 신도시”라고 불렸던 곳이다. 경기도 수원시 영통구 이의동, 원천동, 팔달구 우만동, 용인 수지구 상현동과 기흥읍 영덕리 일대에 2010년 12월까지 2만 가구가 조성되고 주민 6만여 명이 입주할 계획이다. 광교 신도시의 녹지율은 45.5%로 같은 2기 신도시인 판교 35%, 김포 28%에 비해 주거환경이 더 쾌적하게 조성될 예정이다.
광교 신도시는 인구밀도가 ha당 53명으로 ha당 98명인 판교의 절반 수준이다. 또한 광교 신도시에는 90만 평 규모의 대형 유원지와 23만 평 규모의 연구개발단지가 들어선다. 333만 평 규모의 광교 신도시는 2009년경부터 입주가 시작될 예정이며 최초 분양은 2007년 말경으로 예정되어 있다.
④ 김포 신도시
김포 신도시는 장기지구와 양촌지구로 나뉘어 개발이 진행되고 있다. 원래 155만 평이던 개발 규모를 358만 평으로 대폭 확대해 짓게 되는 김포 신도시는 총 5만 3,000여 가구가 들어설 예정인데, 이 중에서 4만 5,000가구가 아파트로 지어진다. 김포 신도시에는 인근의 양촌 지방산업단지, 파주 LCD단지 등과 연계되어 도시지원ㆍ업무ㆍ연구ㆍ지식기반 중심의 자족 기능 시설 용지가 들어설 예정이다. 또한 철새생태공원과 강변 탐방로 등이 건설되어 입주민들이 생태체험도 할 수 있게 만들 예정이다. 교통 문제를 해결하기 위해 지하철 9호선과 신도시를 연결하는 경전철과 올림픽대로와 연결되는 고속화도로 등이 건설될 예정이다.
⑤ 파주 신도시
파주 운정지구는 서울 서북쪽 25km 지점에 위치해 있다. 판교 신도시와 거의 비슷한 총 2백 85만 평의 대지에 약 4만 4,000가구가 들어설 계획이다. 부근에 LG필립스 LCD 공장이 있어 자족도시로써의 역할을 충분히 다할 전망이다. 2008년 말경 경의선 복선 전철과 제 2자 유로 연결도로가 모두 개발 완료된 후 입주가 시작될 예정이다. 하지만 2기 신도시 중 인구밀도가 가장 높은 것이 흠이다.
⑥ 양주 옥정지구
현재 양주 옥정지구의 개발 면적은 184만 평이다. 주변에 45만 평 규모의 고읍지구와 인접, 대단위 아파트가 들어서게 되는데, 앞으로 수도 북부지역의 핵심 주거단지로 부상할 가능성이 높다. 2006년에는 의정부-동두천간 3번 국도 우회도로, 복선 전철화가 진행 중인 경원선이, 그리고 2009년엔 서울-포천 간 고속도로 등이 잇달아 개통될 예정이다.
3) 20대에게 만만치 않은 신도시 입성
2기 신도시는 1기 신도시에 비해 평균적으로 녹지율이 높고, 생태공원, 인공호수 등 각종 공원과 자립형 사립고, 특수목적고 등의 교육시설, 각종 연구ㆍ산업시설, 신도시와 서울을 연결하는 광역전철과 도로망 등이 도입된다. 한마디로 과거 신도시에 비해 더욱 살기 좋은 곳을 만들기 위해 정부와 건설업체가 힘을 쏟고 있다는 이야기다. 또한 대부분의 신도시에는 원가연동제가 적용되어 돈 없는 서민들이 보다 유리한 조건으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 열릴 예정이다.
솔직히 20대 투자자들이 신도시에 집을 마련하는 것은 만만치 않은 문제다. 정부가 만 35세 이상의 무주택자, 그중에서도 결혼을 해서 부양가족이 있는 사람들에게 신도시 당첨의 기회를 더 많이 주고 있기 때문이다. 원가연동제가 적용되는 신도시의 전용면적 25.7평 이하 아파트의 경우 전체 물량의 75%를 무주택자에게 배정하고 있다. 이 중 40%는 만 40세 이상 무주택자, 35%는 만 35세 이상 무주택자에게 분양한다.
정부는 앞으로 이러한 무주택자에게 더 많은 당첨 기회가 돌아가도록 할 예정이다. 택지개발지구 내 아파트 분양을 현행 추첨제 방식에서 세대주 연령과 가족 수, 무주택 기간 등에 가중치를 두는 가산점제로 바꿔 분양하게 된다. 20대들은 일단 나이에서부터 불리하다는 결론이다.
또한 신도시에서 분양되는 아파트들은 원가연동제를 적용하더라도 상당히 비싸다. 판교 신도시의 경우 전용면적 25.7평 이하 주택의 분양가가 평당 1,100만 원 정도에 이른다. 실평수 33평짜리 아파트라면 자그마치 3억 6,300만 원 정도 되는 거액이다. 몇 년에 걸쳐 나눠 내고 대출을 받는다 해도 20대가 그 정도 자금을 동원하기란 쉽지 않다. 그만큼 신도시 입성은 자신의 능력에 맞는 자금계획에 따라 치밀하게 추진되어야 한다. 당첨 후 돈이 없다면 도로 팔면 될 것 같지만 투기 확산을 막기 위해 살펴야 할 대목이다. 예를 들자면 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양 승인을 언제 했느냐에 따라 전매금지 기간이 각각 3년에서 5년, 5년에서 10년으로 연장되었다. 판교 신도시의 경우 지난 3월 말 분양된 전용면적 25.7평 이하의 주택은 전매금지 기간 10년에 걸려 있다. 실수요가 아닌 시세차익을 노린 투자 목적으로 섣불리 들어갔다가는 큰코를 다칠 수 있다. 게다가 한 번 당첨되면 그 이후 5년에서 10년 동안 재당첨이 제한된다.
4) 신도시 이외의 대안을 마련하라
신도시 투자는 친구 따라 강남 가는 식으로 가볍게 선택해서는 안 될 문제이며, 무엇보다 신도시에 당첨되는 것이 본인에게 정말 유리한 것인지 차분하게 따져볼 필요가 있다.
만약 투자 목적이 아니라 정말 살 집을 구하는 실수요자라면 꼭 신도시 분양 아파트만 고집할 필요는 없다. 당첨 확률에서도 그렇고 과도한 집값을 감당하기 힘들다면 다른 대안도 고려해 봐야 한다. 그런 측면에서 많은 전문가들은 재건축이나 재개발 지역 쪽으로 눈을 돌리라고 말한다. 조합원 수가 적은 재개발 예정지의 다세대 주택 등은 1억 내외의 자금으로 매입할 수 있고, 나중에 이런 곳에 아파트가 들어서게 되면 살 집도 생기며, 일정한 시세차익도 기대할 수 있다. 수도권 여러 지역과 서울 강북 뉴타운 등이 이 같은 재개발 지역에 속한다. 신도시에 도전할 때는 이러한 다양한 변수들은 모두 검토해 보고 최상의 판단을 내려야 한다.